Atrasos de obra en fideicomisos inmobiliarios: guía para inversores de Grupo QH y otros desarrollos

En los últimos meses recibimos en el Estudio consultas de inversores de distintos desarrollos inmobiliarios —entre ellos, adherentes a emprendimientos comercializados bajo la marca Grupo QH— que buscan entender qué derechos tienen cuando una obra se demora o cambian las condiciones de su inversión.

Antes de avanzar, una aclaración importante: este artículo no afirma que exista incumplimiento alguno por parte de Grupo QH, de Courba S.A. ni de ninguna otra empresa. A la fecha de esta publicación, los registros públicos de libre acceso —como la Central de Deudores del Banco Central— informan a Courba S.A. en situación crediticia normal, sin cheques rechazados ni procesos concursales. Cada emprendimiento tiene su propio contrato y su propia realidad, y sólo el análisis de esa documentación permite sacar conclusiones.

Lo que sigue es una guía general, válida para cualquier fideicomiso inmobiliario, sobre las preguntas que con más frecuencia nos hacen los inversores.

1. Qué firmó usted: entender la estructura

En un fideicomiso inmobiliario suelen intervenir varios sujetos distintos:

• El fideicomiso: el patrimonio separado que es dueño del terreno y de la obra mientras se construye.
• El fiduciario: la sociedad que administra ese patrimonio.
• El comercializador: quien promociona y vende las unidades, muchas veces bajo una marca comercial.
• El fiduciante originario: normalmente, el dueño del terreno o la constructora.

También es habitual adquirir la unidad por cesión de derechos, por ejemplo, de una constructora que recibió unidades como pago por su trabajo. En ese caso, el contrato relevante no es sólo el del fideicomiso, sino también el de la cesión.

Conocer estos roles es el primer paso para saber a quién dirigir una consulta o un reclamo. Por eso recomendamos contar siempre con una copia del contrato de fideicomiso inscripto, que el artículo 1669 del Código Civil y Comercial exige registrar, y no sólo con la adhesión o el boleto.

2. «Al costo» o «a precio cerrado»

Es la pregunta que define qué puede pedirse al inversor.

• En el fideicomiso a precio cerrado, el inversor paga un precio determinado y el riesgo del mayor costo de obra queda, como regla, a cargo del desarrollador.
• En el fideicomiso al costo, el inversor asume el costo real de la construcción, por lo que los aportes adicionales forman parte de la lógica del contrato.

Muchos desarrollos ofrecen ambas modalidades. Revisar cuál se eligió es indispensable antes de evaluar cualquier pedido de aporte.

3. El plazo de obra

Los contratos suelen fijar un plazo de entrega, con prórrogas previstas para ciertas causas. Si el plazo vence sin entrega, la ley considera que el deudor queda en mora por el simple transcurso del tiempo (artículo 886 del Código Civil y Comercial), salvo que el contrato o las circunstancias justifiquen la demora.

En contextos de alta inflación, el aumento de costos es un argumento frecuente en todo el sector. Jurídicamente, la regla es que la alteración de las circunstancias puede justificar renegociar el contrato, o pedir judicialmente su adecuación (artículo 1091), pero no autoriza a ninguna de las partes a modificarlo de forma unilateral.

4. Los aportes extraordinarios

Cuando el contrato los admite, los aportes extraordinarios son legítimos. Pero el inversor tiene derecho a conocer su fundamento.

El fiduciario está obligado a rendir cuentas al menos una vez por año (artículo 1675), y esa obligación no puede eliminarse por contrato (artículo 1676). En la práctica, es razonable que el inversor pida, antes de decidir:

• el estado de avance de obra;
• el presupuesto actualizado y por qué varió;
• el destino de los fondos ya aportados.

Si el inversor contrató como consumidor —por ejemplo, para su vivienda—, rigen además las reglas de la Ley 24.240 sobre información, publicidad y cláusulas abusivas.

5. Antes de firmar una propuesta

Ante un pedido de aporte, una reprogramación o una propuesta de salida del emprendimiento, nuestra recomendación general es:

1. Reunir toda la documentación: reserva, adhesión, cesión si la hubo, recibos y comunicaciones.
2. Pedir por escrito la información que permita evaluar la propuesta.
3. No firmar renuncias ni acuerdos sin asesoramiento, aun cuando el plazo para responder sea breve.
4. Evaluar el objetivo: seguir en el proyecto, renegociar o salir de él.

En la mayoría de los casos, una consulta bien documentada permite encontrar una solución negociada.

6. Si no hay acuerdo

Cuando el diálogo no prospera, la ley ofrece distintas herramientas, que conviene usar en forma ordenada:

• Intimación fehaciente de información y rendición de cuentas.
• Mediación prejudicial, obligatoria en la mayoría de los reclamos.
• Cumplimiento o resolución del contrato, con restitución de lo pagado y reparación de los daños, según el caso (artículos 1083 a 1088).
• Remoción del fiduciario por incumplimiento de sus obligaciones (artículo 1678), una vía útil cuando varios inversores quieren continuar la obra con otra administración.
• Medidas cautelares, cuando existe riesgo de que el resultado del reclamo se frustre.

Los plazos de prescripción varían según la acción. Conviene no dejar pasar el tiempo.

7. Si la unidad se entregó con defectos

Si el problema no es el atraso sino vicios en la construcción (filtraciones, fallas de aislación, instalaciones defectuosas), el Código prevé la responsabilidad del constructor y de los profesionales que intervinieron (artículos 1273 a 1276). Ojo con el plazo: el reclamo por ruina prescribe al año desde que se produjo (artículo 2564, inciso c).

Conclusión

Una demora en la obra o un pedido de aporte no significan, por sí solos, que algo esté mal: muchas veces son parte de las reglas del contrato. Lo importante es que el inversor conozca esas reglas, cuente con la información a la que tiene derecho y no tome decisiones sin entender sus consecuencias.

Cómo podemos ayudarlo

En el Estudio Zanniti asesoramos a inversores y adherentes de fideicomisos inmobiliarios en la revisión de sus contratos, la evaluación de propuestas de los desarrolladores, la negociación y, cuando es necesario, las acciones judiciales, ante los tribunales de la Ciudad de Buenos Aires, la Provincia de Buenos Aires y la justicia federal.

Nota: la mención de empresas y marcas comerciales en este artículo se limita a identificar el origen de las consultas recibidas y a datos de registros públicos. No implica afirmar la existencia de incumplimientos ni atribuir responsabilidad civil o penal a ninguna persona humana o jurídica.

Este artículo tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento jurídico para un caso particular. La aplicación de la normativa citada depende del contenido de cada contrato y de las circunstancias de cada situación.