La fecha de entrega pasó hace ocho meses. El fiduciario dice que «está todo en orden», que la demora es por la coyuntura, que en tres meses se destraba. Ya escuchó esa frase tres veces. Mientras tanto usted sigue pagando el alquiler, sigue aportando cuotas y no tiene nada firmado que le garantice una fecha.
El atraso de obra es el conflicto más frecuente en los fideicomisos de construcción al costo. Y es también aquel en el que la inacción del comprador resulta más costosa: cada mes que pasa sin documentar el incumplimiento debilita su posición.
Primero: el atraso no siempre es incumplimiento (pero casi siempre lo es)
Antes de actuar hay que leer el contrato. Muchos fideicomisos de construcción no fijan un plazo de entrega rígido sino una fecha estimada, sujeta a prórrogas por caso fortuito, fuerza mayor, faltante de materiales o «circunstancias ajenas al fiduciario». Otros contemplan prórrogas automáticas de seis o doce meses.
Ahora bien: esas cláusulas no son un cheque en blanco. Tres límites concretos:
- La prórroga tiene que estar justificada y comunicada. No basta con invocarla de manera genérica en una asamblea. Debe existir causa real, acreditada y notificada.
- La causa debe ser ajena al fiduciario. La inflación es un hecho notorio previsible en Argentina; la mala planificación financiera, la desviación de fondos hacia otra obra o la falta de contratación de proveedores no son fuerza mayor.
- Una cláusula que permita postergar la entrega indefinidamente es abusiva. En un contrato de adhesión resulta cuestionable bajo los artículos 988 y 989 del CCCN, y si se configura una relación de consumo, también bajo los artículos 1117 a 1122.
Paso 1: exija la rendición de cuentas
Esta es la herramienta más subestimada y, con frecuencia, la más eficaz. El artículo 1675 del CCCN le reconoce al beneficiario el derecho a exigir rendición de cuentas, con una periodicidad no mayor a un año. Y el artículo 1676 prohíbe expresamente que el contrato dispense al fiduciario de ese deber.
Una rendición de cuentas seria debe incluir, como mínimo: estado de avance de obra certificado, detalle de ingresos por aportante, detalle de egresos con comprobantes respaldatorios, contratos con proveedores y contratistas, situación de deudas del fideicomiso, y proyección de costos hasta la finalización.
¿Por qué es tan importante? Porque la rendición cumple dos funciones a la vez. Si es completa, le permite entender qué pasó realmente y decidir con información. Y si el fiduciario la evade, la demora o la entrega vacía de contenido, esa negativa es en sí misma un incumplimiento de una obligación legal indisponible, y constituye uno de los fundamentos más sólidos para pedir su remoción.
Paso 2: constituya en mora por medio fehaciente
Todo lo que se conversó por WhatsApp, en una asamblea o en la oficina de ventas tiene un valor probatorio limitado. La intimación por carta documento —o acta notarial— cambia el escenario.
En las obligaciones a plazo determinado, la mora se produce de pleno derecho por el solo transcurso del tiempo (art. 886 del CCCN). Pero cuando el plazo es indeterminado o está sujeto a prórrogas, la intimación fehaciente es la que fija el punto de partida cierto de la mora, y con ella el cómputo de intereses y daños.
La intimación debe ser precisa: identificar el contrato y la unidad, describir el incumplimiento, exigir la conducta debida (entrega, rendición, plan de obra con fechas), fijar un plazo, y reservar expresamente los derechos a resolver el contrato y a reclamar daños.
Una intimación mal redactada puede volverse en su contra. Es un documento que conviene no improvisar.
Paso 3: elegir la estrategia
Frente al incumplimiento confirmado, el ordenamiento le ofrece caminos distintos, que no son intercambiables. La elección depende del estado de la obra, de la solvencia del fiduciario, de cuántos beneficiarios estén dispuestos a acompañar y de qué quiera usted realmente: el departamento o su dinero.
a) Exigir el cumplimiento
Reclamar la ejecución de la obra y la escrituración de la unidad, con más los daños derivados del retardo. Es la vía natural cuando la obra está avanzada y todavía es viable. Puede acompañarse con medidas cautelares.
b) Pedir la remoción del fiduciario
El artículo 1678, inciso a), del CCCN prevé el cese del fiduciario por remoción judicial ante el incumplimiento de sus obligaciones. Puede solicitarla el beneficiario o el fideicomisario, con citación del fiduciante. El artículo 1679 regula la designación del sustituto.
Esta es, en la práctica, la herramienta más potente cuando el problema es de gestión y no de inviabilidad del proyecto: permite salvar la obra sacando de la administración a quien la condujo mal, sin destruir el emprendimiento ni licuar lo aportado por todos.
c) Resolver el contrato y reclamar la restitución
Si la confianza está rota o el proyecto es inviable, corresponde analizar la resolución. Si el contrato tiene cláusula resolutoria expresa, se aplica el artículo 1086 del CCCN. Si no la tiene, rige la cláusula resolutoria implícita: el artículo 1088 exige incumplimiento esencial, mora del deudor y emplazamiento previo por un plazo no menor a quince días, bajo apercibimiento expreso de resolución.
Ese emplazamiento previo es un requisito legal. Resolver sin cumplirlo puede dejarlo a usted en posición de incumplidor.
d) Suspender los aportes: con mucho cuidado
Es la reacción instintiva, y también la más riesgosa. Los artículos 1031 y 1032 del CCCN habilitan la suspensión del propio cumplimiento y la tutela preventiva, pero su procedencia exige un análisis fino de la reciprocidad de las prestaciones. Si suspende mal, le van a aplicar los punitorios, y eventualmente van a intentar excluirlo del fideicomiso con pérdida de lo aportado.
Nunca deje de pagar sin asesoramiento previo y sin haber constituido en mora al fiduciario.
Qué daños se pueden reclamar
Además de la restitución de los aportes con actualización e intereses, el reclamo indemnizatorio puede comprender, según el caso: los alquileres pagados durante el período de demora, la privación del uso o de la renta que la unidad habría generado, el mayor costo de reposición —lo que hoy cuesta una unidad equivalente frente a lo aportado— y, cuando corresponde el encuadre consumeril, el daño moral y el daño punitivo del artículo 52 bis de la Ley 24.240.
La cuantificación exige prueba. Guarde todo: contratos de alquiler, comprobantes de aportes, tasaciones, publicaciones del emprendimiento, folletería y cada comunicación recibida.
Cuando el atraso deja de ser civil y pasa a ser penal
Hay un umbral que conviene identificar a tiempo. Si los fondos aportados fueron desviados a otro emprendimiento, si se cobraron sobreprecios a través de sociedades vinculadas, si se vendió la misma unidad dos veces o si se ocultó deliberadamente el estado real de la obra para seguir captando aportes, la conducta puede encuadrar en la administración fraudulenta del artículo 173, inciso 7, del Código Penal, o en la estafa del artículo 172.
La vía penal no es un atajo ni una herramienta de presión: exige elementos concretos y una evaluación técnica seria antes de instarla. Pero cuando los hechos la justifican, resulta un instrumento legítimo y muchas veces decisivo. Puede consultar nuestra práctica en Derecho Penal.
⚠️ El punto que más casos arruina: los plazos
El error más caro que vemos es el mismo siempre: el comprador espera. Espera la próxima asamblea, la próxima promesa, el próximo cronograma. Pasan dos años.
El reclamo de indemnización de daños derivados de la responsabilidad civil prescribe a los tres años (art. 2561 del CCCN), mientras que el plazo genérico de prescripción es de cinco años (art. 2560). Qué plazo se aplica a cada reclamo concreto depende de su naturaleza y es materia de discusión doctrinaria y jurisprudencial. A ello se suman los plazos de caducidad que muchos contratos de fideicomiso establecen para impugnar rendiciones o decisiones asamblearias, que suelen ser brevísimos.
La intimación fehaciente, además de constituir en mora, produce efectos sobre el curso de la prescripción. Es otra razón para no postergarla.
Si la obra se atrasó, cada mes de silencio juega en contra
En el Estudio Zanniti intervenimos en conflictos de fideicomisos de construcción: exigencia de rendición de cuentas, remoción judicial del fiduciario, resolución contractual y reclamos de daños.
Traiga el contrato y los comprobantes de aporte. En la primera reunión le decimos con qué posición cuenta y cuáles son sus plazos reales. Más información en Derecho Inmobiliario.
Este artículo tiene finalidad informativa y no sustituye el asesoramiento legal sobre un caso concreto. Los plazos y las acciones disponibles dependen del contrato, del fuero y de las circunstancias particulares de cada emprendimiento.
