Usted firmó el boleto de compraventa, pagó el precio —total o en gran parte—, tal vez ya recibió la posesión del inmueble, y el vendedor no aparece para escriturar. Da vueltas, pone excusas, dice que «faltan unos papeles» o directamente deja de responder. Mientras tanto, usted ocupa una propiedad que, formalmente, todavía no figura a su nombre. La pregunta es concreta: ¿se puede obligar judicialmente al vendedor a escriturar?
La respuesta es sí. El comprador que cumplió su parte no queda a merced de la voluntad del vendedor. Pero conviene entender por qué el boleto no alcanza, qué exige la vía judicial y qué obstáculos suelen aparecer en el camino.
Por qué el boleto no lo hace dueño (todavía)
En nuestro derecho, para adquirir el dominio de un inmueble no basta con el acuerdo de voluntades. Se requiere un título suficiente —que, tratándose de inmuebles, debe otorgarse por escritura pública— y el modo, es decir, la entrega de la cosa. El boleto de compraventa es un contrato válido y plenamente exigible, pero no transfiere por sí solo la propiedad: es la promesa de celebrar la escritura traslativa de dominio, que luego se inscribe en el Registro.
Por eso, aunque usted haya pagado y ocupe el inmueble, mientras no se otorgue la escritura el dominio no se le transfirió de manera oponible a terceros. Y por eso el paso de la escrituración es tan importante.
La escrituración como obligación de hacer: el juez puede firmar por el vendedor
Aquí está la herramienta central. El otorgamiento de la escritura pendiente constituye una obligación de hacer. Y el Código Civil y Comercial, en su artículo 1018, prevé una solución contundente: si la parte obligada a escriturar se niega, el juez puede otorgar la escritura en su representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas o su cumplimiento esté asegurado.
Dicho de manera simple: si el vendedor no firma, firma el juez por él. Este criterio, hoy expreso en el Código, tiene una larga tradición en nuestra jurisprudencia —la doctrina que habilita al magistrado a suscribir la escritura ante la negativa del vendedor está consolidada desde hace décadas— y es lo que convierte al juicio de escrituración en una vía verdaderamente eficaz, y no en un mero reclamo declarativo.
Los requisitos previos: sin esto, el juicio se complica
Para que la acción prospere hay que llegar bien parado. En términos generales, conviene tener resuelto:
- El boleto, con firmas y —de ser posible— fecha cierta.
- El cumplimiento de la contraprestación: el precio pagado, o bien asegurado su pago (por ejemplo, mediante consignación del saldo).
- La intimación previa fehaciente al vendedor a escriturar, otorgándole un plazo y dejando constancia de su incumplimiento. Esa carta documento no es un mero formalismo: constituye la mora y prepara la prueba del proceso.
Reunidos estos elementos, la posición del comprador es sólida.
El vendedor que no entrega los títulos
Un escollo frecuente: el vendedor no aparece, no colabora o no entrega la documentación del inmueble (títulos antecedentes, planos, certificados). Esto no bloquea la escrituración. En el juicio pueden requerirse informes al Registro de la Propiedad, a la escribanía interviniente y a los organismos pertinentes para reconstruir la cadena de titularidad y despejar el camino hacia la escritura otorgada por el juez.
Cuando el vendedor falleció
Si el vendedor murió antes de escriturar, el boleto no se extingue: la obligación de escriturar se transmite a sus herederos. En estos casos, la escrituración suele quedar entrelazada con la sucesión del vendedor —será necesario que exista declaratoria de herederos y que quienes deban otorgar la escritura estén habilitados para hacerlo—. Es una situación más compleja, pero perfectamente encauzable: el derecho del comprador que pagó no se pierde porque el vendedor haya fallecido.
Inmueble embargado o inhibido: la protección del comprador de buena fe
Otro temor recurrente: aparece un embargo sobre el inmueble o una inhibición sobre el vendedor. ¿El comprador pierde todo?
No necesariamente. El Código protege al adquirente de buena fe por boleto frente a terceros que hayan trabado medidas sobre el bien, siempre que se reúnan ciertas condiciones: que haya contratado con el titular registral (o esté en condiciones de subrogarse en su posición), que el boleto tenga fecha cierta, que se haya abonado una parte relevante del precio con anterioridad a la traba de la medida y que la adquisición cuente con publicidad suficiente, sea registral o posesoria. Cumplidos esos recaudos, la posición del comprador puede prevalecer sobre el acreedor que embargó.
Esta es una de las razones por las que la fecha cierta del boleto y las constancias de pago son tan valiosas: pueden ser, llegado el conflicto, la diferencia entre conservar el inmueble o perderlo.
Boleto frente al concurso o la quiebra del vendedor
En una línea similar, si el vendedor cae en concurso o quiebra, el boleto de fecha cierta puede resultar oponible cuando se hubiera abonado una porción significativa del precio, habilitando a que se disponga el otorgamiento de la escritura a favor del comprador. Nuevamente, la instrumentación previa es decisiva.
Medidas cautelares y reclamo de daños
Iniciado el juicio, suele ser prudente solicitar la anotación de litis sobre el inmueble, para dar publicidad al reclamo y evitar que el bien sea transferido a un tercero durante el proceso.
Además, la escrituración no excluye el reclamo de los daños que la demora o la negativa injustificada del vendedor hayan ocasionado. Si el incumplimiento le generó perjuicios concretos —gastos, pérdida de oportunidades, mayores costos—, esos daños pueden reclamarse junto con la escrituración o de manera complementaria.
En síntesis
El vendedor que se niega a escriturar no tiene la última palabra. El comprador que firmó boleto y cumplió su parte cuenta con una vía clara para obtener la escritura, incluso contra la voluntad del obligado, e incluso frente a embargos, fallecimientos o concursos. Pero el éxito del reclamo depende, en buena medida, de cómo se preparó el terreno: la fecha cierta, las constancias de pago, la intimación previa y las cautelares oportunas.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal para un caso concreto. La viabilidad y la estrategia de un juicio de escrituración dependen de las particularidades de cada operación. Si el vendedor no cumple con la escritura, solicitá una consulta para evaluar el estado de su boleto y la vía judicial más conveniente.
