«Quiero recuperar mi propiedad.» Detrás de esa frase pueden esconderse situaciones muy distintas: un inquilino que dejó de pagar, un contrato que venció y no se restituyó el inmueble, un familiar al que se le prestó la casa y ahora no quiere irse, o directamente alguien que ocupó el inmueble sin ningún derecho. Todas se resuelven, en última instancia, por la misma vía —el juicio de desalojo—, pero cada causal tiene sus propios requisitos, sus tiempos y sus riesgos. Confundirlas es la forma más rápida de perder meses.
Antes de avanzar, una regla que conviene grabar: en ningún caso el propietario puede recuperar el inmueble por mano propia. Cambiar la cerradura, sacar las cosas del ocupante o cortar los servicios no solo no acelera nada, sino que puede volverse contra usted. El desalojo es siempre judicial.
Inquilino moroso
Es la causal más frecuente y la que más urgencia genera. El Código Civil y Comercial habilita al locador a resolver el contrato por falta de pago del alquiler durante dos períodos consecutivos. Es decir, un solo mes de atraso, por regla, no basta.
Ahora bien, cuando el inmueble tiene destino habitacional hay un paso ineludible antes de demandar: la intimación fehaciente previa. El locador debe intimar al inquilino al pago de lo adeudado, otorgándole un plazo que no puede ser inferior a diez días corridos contados desde la recepción de la intimación. Recién si el inquilino no regulariza queda habilitada la demanda de desalojo. Omitir esta intimación —o hacerla mal— es una de las causas más comunes de demoras y rechazos.
Contrato vencido
Aquí no hay incumplimiento en el pago: simplemente terminó el plazo pactado y el inquilino no restituyó el inmueble. Al extinguirse la locación nace la obligación de devolver la tenencia de la cosa. Si el inquilino permanece pese al vencimiento, corresponde intimarlo a restituir y, en su defecto, promover el desalojo por vencimiento de contrato.
Conviene tener presente que, tras la derogación de la Ley de Alquileres (el DNU 70/2023 la dejó sin efecto y la Ley Bases lo ratificó), la locación se rige hoy por el Código Civil y Comercial y por lo que las partes hayan acordado. Por eso, lo pactado en el contrato —plazo, condiciones de restitución, penalidades por la demora en devolver— cobra especial relevancia en esta causal.
Ocupante sin título, intruso o usurpador
Cuando quien ocupa el inmueble no tiene ni contrato ni ningún derecho que lo ampare —un intruso, un usurpador—, el desalojo procede contra quien detenta la tenencia sin reconocerla en otro o cuya ocupación ha cesado. Estos casos tienen particularidades procesales propias y, además, pueden tener una arista penal: la ocupación violenta o clandestina de un inmueble ajeno puede configurar el delito de usurpación, lo que abre una vía complementaria a la civil.
Es importante no mezclar los tanteos: la denuncia penal por usurpación y el desalojo civil son caminos distintos, con requisitos propios, y elegir mal la puerta de entrada puede costar tiempo valioso.
El comodato: cuando se prestó el inmueble
Situación muy habitual y a la vez delicada: usted prestó la casa a un familiar o a un conocido, sin cobrar alquiler, y ahora no la devuelve. Ese préstamo gratuito de uso es un comodato. Si se pactó un plazo, vencido este debe restituirse; si no se pactó plazo, el comodante puede reclamar la restitución, y el ocupante que se niega queda en condición de retener el inmueble sin derecho.
La ausencia de un contrato escrito no significa que usted no tenga derechos: significa que habrá que acreditar la relación y su extinción con otros elementos. Cuanto antes se encauce, mejor.
El familiar que se niega a retirarse
Es una de las consultas más sensibles, porque al conflicto jurídico se le suma el vínculo afectivo. Un hijo, un hermano, un excónyuge o un pariente que vive en el inmueble y no quiere irse. La solución depende del título por el que ingresó y permanece: si fue un préstamo (comodato), si mediaba una tolerancia del propietario, o si existe algún derecho —por ejemplo, derivado de una situación familiar o sucesoria— que le otorgue una protección especial. Cada uno de esos escenarios se transita de manera diferente, y aquí la evaluación previa es especialmente importante para no iniciar una acción que no corresponda.
La intimación y la mediación previa
Dos filtros previos a la demanda que conviene conocer:
- La intimación fehaciente (por carta documento), imprescindible en el desalojo por falta de pago de vivienda y muy recomendable en el resto de los supuestos, porque constituye la mora y prepara la prueba.
- La mediación prejudicial obligatoria, exigible como regla antes de promover la mayoría de las demandas civiles. En el orden nacional rige la Ley 26.589; en la Provincia de Buenos Aires, la Ley 13.951. Existen excepciones y supuestos de urgencia, pero, por regla, este paso debe agotarse antes de iniciar el juicio.
Cuánto tarda
Es la pregunta que todos hacen y la más difícil de responder con precisión, porque depende de la causal, de la jurisdicción, de la conducta del ocupante y de si hay o no apelaciones. Como orientación general, un desalojo sin incidencias suele demandar varios meses; si el ocupante resiste, ofrece prueba o apela, los plazos se estiran. Sumado a ello, la mediación previa insume su propio tiempo antes de que siquiera comience el proceso.
Existen, además, proyectos legislativos orientados a agilizar los desalojos —con procedimientos más abreviados y entregas anticipadas del inmueble en ciertos supuestos—, pero se trata de iniciativas cuyo estado conviene verificar en cada momento, ya que no integran, al día de hoy, un régimen consolidado. Justamente por ese escenario cambiante, la elección de la causal, del procedimiento y de la estrategia adecuada al caso concreto es lo que marca la diferencia entre un desalojo que avanza y uno que se empantana.
Este artículo tiene finalidad informativa y no constituye asesoramiento legal para un caso concreto. La causal correcta, el procedimiento aplicable y los plazos varían según la situación y la jurisdicción. Si necesita recuperar un inmueble, solicitá una consulta para determinar la vía más rápida y segura según su caso.
