El régimen de los alquileres en Argentina cambió de raíz. La antigua Ley de Alquileres N° 27.551, con sus plazos rígidos y sus ajustes obligatorios, fue derogada por el DNU 70/2023 —vigente desde el 29 de diciembre de 2023— y ese esquema fue luego consolidado por la Ley Bases. Hoy los contratos de locación vuelven a regirse por el Código Civil y Comercial de la Nación, pero con modificaciones sustanciales que reordenaron por completo la relación entre locador y locatario.
El eje del nuevo régimen es la libertad de contratación: casi todo se puede pactar. Y ahí está, justamente, el riesgo. Cuando la ley deja de imponer reglas, es el contrato —y su redacción— el que define los derechos de cada parte. Un contrato incompleto o mal redactado dejó de ser un problema teórico: es hoy la fuente de casi todos los conflictos entre propietarios e inquilinos. Repasamos los puntos que no pueden faltar.
1. El plazo: ahora lo fijan las partes
El artículo 1198 del Código Civil y Comercial, reformado por el DNU, eliminó el plazo mínimo obligatorio de orden público que antes regía (tres años en su última versión). Hoy el plazo es el que las partes acuerden.
Si el contrato no fija plazo, la ley suple con un mínimo: dos años para vivienda permanente y tres años para los restantes destinos. Se mantiene además el plazo máximo del art. 1197: veinte años para destino habitacional y cincuenta para los demás. Ciertos supuestos del art. 1199 (sedes diplomáticas, locaciones turísticas, guarda de cosas, cocheras, puestos en ferias, finalidades determinadas) tienen reglas propias.
Recomendación: dado que la ley solo actúa de manera supletoria, conviene pactar el plazo de forma expresa y adecuada al destino, para no quedar atado a un supletorio que ninguna de las partes quería.
2. La moneda: pesos o dólares
Con la reforma de los artículos 765 y 766 del Código Civil y Comercial, el alquiler puede pactarse en pesos o en moneda extranjera, y la moneda extranjera quedó equiparada a la nacional a los efectos cancelatorios. Un dato clave: no puede exigirse el pago en una moneda distinta de la pactada, de modo que la definición de la moneda del contrato pasa a ser una decisión estratégica que hay que redactar con precisión, incluyendo —si se pacta en dólares— cómo se procede en caso de pago en pesos.
3. El ajuste: índice y periodicidad libres
Otro cambio central: desapareció la obligación de usar un índice único. Las partes pueden pactar libremente el índice de actualización (ICL, IPC, UVA, CER u otro, público o privado) y la periodicidad del ajuste (mensual, trimestral, semestral, etc.), siempre expresado en la misma moneda del contrato. Si el índice elegido dejara de publicarse, se prevé el reemplazo por un índice oficial de características similares.
Atención: la ausencia o la mala redacción de la cláusula de ajuste es hoy la causa más frecuente de conflictos. Debe quedar cristalino qué índice se aplica, con qué frecuencia y a partir de qué mes.
4. El depósito y las garantías
El artículo 1196 reformado devolvió a las partes la libertad de pactar el monto, la moneda y la forma de devolucióndel depósito en garantía; ya no hay tope legal (el mercado suele ubicarlo en uno o dos meses). A esto se suma la garantía del contrato —fianza, garantía propietaria, seguro de caución—, cuya elección y redacción conviene analizar según el perfil de cada operación.
5. La rescisión anticipada: el punto más sensible
Aquí es donde más conviene la mirada de un abogado. El artículo 1221 del Código Civil y Comercial, tras el DNU, establece que el locatario puede resolver el contrato en cualquier momento —se eliminó el requisito de permanencia mínima de seis meses— abonando en concepto de indemnización el equivalente al 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada.
Además, al derogarse el art. 1221 bis, quedó sin efecto aquel derecho del inquilino a rescindir sin indemnización preavisando con tres meses de anticipación. La notificación de la rescisión debe hacerse por medio fehaciente (carta documento o el correo electrónico consignado en el contrato).
Entender bien este mecanismo —y redactar con claridad los preavisos y penalidades— evita discusiones sobre cuánto se debe y desde cuándo se cuenta.
6. Las demás cláusulas que definen la convivencia contractual
Un contrato completo también debe precisar: el destino del inmueble; quién paga las expensas ordinarias y extraordinarias; el tratamiento de impuestos y tasas (ABL, inmobiliario); el régimen de mejoras y reparaciones; las prohibiciones (subalquiler, cesión, modificaciones); y las consecuencias del incumplimiento, incluyendo la vía de desalojo por falta de pago o vencimiento del plazo.
Un buen contrato es la mejor prevención
La libertad que trajo el nuevo régimen es una oportunidad tanto para el propietario como para el inquilino, pero solo si el contrato está bien construido. Un formulario genérico, descargado de internet y firmado sin revisión, es hoy la principal fuente de litigios: ajustes mal redactados, penalidades confusas, garantías débiles.
Redactamos y revisamos contratos actualizados
En el Estudio Zanniti redactamos y revisamos contratos de locación adaptados al régimen vigente, tanto para propietarios como para inquilinos. Ajustamos cada cláusula —plazo, moneda, índice de actualización, depósito, garantías, rescisión y penalidades— a la realidad de la operación y al marco normativo actual, y también intervenimos cuando el conflicto ya se produjo: reclamos por deudas de alquiler, expensas y daños, y procesos de desalojo.
Trabajamos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en la Provincia de Buenos Aires, con la solidez de un estudio que ejerce desde 1978 y que se mantiene actualizado con cada cambio normativo en la materia.
Si vas a alquilar o poner en alquiler una propiedad, consultanos antes de firmar. La diferencia entre un contrato bien hecho y uno improvisado se mide en tranquilidad y, muchas veces, en dinero.
Este artículo tiene fines informativos y refleja el estado de la normativa a la fecha de su redacción; el régimen de locaciones ha sido objeto de reformas frecuentes, por lo que conviene verificar su vigencia. No constituye asesoramiento legal para un caso concreto. Para redactar o revisar tu contrato, contactá al Estudio Zanniti.
