El abuso de la figura del fideicomiso en los desarrollos inmobiliarios
Por Oscar F. Zanniti y Camila L. Amaya
El sueño de la “casa propia” atraviesa a toda persona. A veces, la familia ayuda a alcanzarlo; otras, el banco –para quienes cuentan con un sueldo en blanco suficiente– o un mutuo hipotecario con tasas elevadas. Sin embargo, en los últimos años, se ha popularizado una alternativa distinta: la compra de un inmueble en pozo, generalmente instrumentada mediante un fideicomiso “al costo”.
Este modelo puede pactarse en pesos –con una actualización según el índice de costo que publica mensualmente la Cámara Argentina de la Construcción (C.A.C.)– o en dólares. En teoría, quien contrata en pesos conoce de antemano que sus aportes se ajustarán periódicamente. En cambio, quien contrata en dólares suele creer que adquiere metros cuadrados a un valor fijo, que la cuota no se va a mover, cuando en realidad está asumiendo el riesgo de variación del costo de la construcción expresado en esa moneda.
Durante años, esta diferencia entre pesos + C.A.C. y dólares no generaba mayores inconvenientes –ni era motivo de preocupación–, ya que ambos valores se mantenían en niveles similares. Sin embargo, en el último tiempo se produjeron variables que alteraron por completo esa ecuación: por un lado, el aumento del costo de la construcción frente a un dólar planchado, lo que encareció el costo en dólares; por el otro, la pérdida de poder adquisitivo de los salarios en pesos frente a una inflación medida en dólares. Como consecuencia de todos estos factores, en ambos escenarios muchos fiduciantes quedaron imposibilitados de cumplir con las cuotas comprometidas.
Como suele ocurrir, la parte más débil de la relación –el comprador– terminó soportando el peso de estas contingencias. El desarrollador, en cambio, trasladó íntegramente el riesgo a los inversores, sin absorber imprevistos ni asumir pérdidas. Esto se traduce en la exigencia de cuotas extraordinarias y aumento de las “expensas”.
La ilusión del negocio perfecto:
La publicidad de estos proyectos suele resultar irresistible: flyers en redes sociales con imágenes de piletas, gimnasios, coworking, parrilla y salones de usos múltiples; cuotas “accesibles” – de USD 1500 mensuales aprox.– que prometen, en pocos años –generalmente tres o cuatro–, un departamento a estrenar con full amenities; incluso la ilusión de una inversión rentable que se capitalizará sola, ya que en poco tiempo podrás acceder a un departamento de, por ejemplo, USD 72.000 que vas a poder alquilar o vender a un mejor precio y si no optas por estas opciones, te capitalizaste igualmente.
El paso siguiente es la adhesión a un fideicomiso la cual establece que cuando se terminen de pagar las cuotas y finalice la obra, se adjudicará al suscripto una unidad funcional determinada. Es decir, el comprador firma un contrato reducido de apenas un par de páginas que lo convierte en “fiduciante adherente”, mientras el verdadero instrumento –un contrato extenso de decenas de cláusulas– rara vez se entrega al consumidor en ese momento. En este último se regulará toda la operatoria de los próximos años, siempre con amplias facultades en cabeza del fiduciario y casi ninguna protección para el adherente.
Un contrato pensado para empresarios, no para consumidores:
En la práctica, el fiduciario decide qué constructora contratar, a qué proveedor comprar materiales, qué profesionales (contadores, abogados, etc.) designar, y qué gastos realizar. El inversor carece de mecanismos efectivos de control y si se atrasa en los pagos, corre el riesgo de ser excluido del fideicomiso, perdiendo en muchos casos hasta un 30% de lo aportado, sin derecho a reclamo alguno.
El fideicomiso inmobiliario, concebido originalmente como un instrumento para fomentar el desarrollo, termina convirtiéndose en un contrato con cláusulas leoninas cuando se aplica a consumidores finales. La estructura está diseñada para un inversor sofisticado, con capacidad de soportar variaciones y asumir riesgos, no para quien destina los ahorros de su vida a su primera vivienda y no cuenta con capacidad económica extra para afrontar imprevistos de este tipo.
El traslado absoluto del riesgo:
En los últimos meses, hemos recibido en nuestro estudio jurídico numerosas consultas de fiduciantes que enfrentan exigencias de cuotas extraordinarias con montos desproporcionados, derivadas de errores de gestión, incremento de costos, accidentes en la obra o simples imprevistos. En todos los casos, el fiduciario traslada el 100% del riesgo a los adherentes, en notoria contradicción con el principio básico de que todo emprendimiento empresario debe asumir parte de los riesgos del negocio. ¿Estamos realmente frente a un fideicomiso “al costo” o, en los hechos, frente a un fideicomiso a riesgo cero para el fiduciario?
Recaudos mínimos para futuros adherentes:
Este artículo no busca desalentar el uso del fideicomiso como herramienta jurídica para fomentar el desarrollo, sino –por el contrario– lo que busca es advertir al consumidor sobre los riesgos que implica la adhesión a este tipo de contratos sin contar con la información completa y los controles adecuados. Por ello, sugerimos algunos recaudos indispensables a tener en cuenta antes de incorporarse a un fideicomiso inmobiliario:
1) Investigar la trayectoria del desarrollador, del fiduciario, la constructora y, eventualmente, la inmobiliaria que ofrece el proyecto: analizar antecedentes, cantidad de años en el mercado, proyectos finalizados, cumplimiento de plazos y opiniones de clientes anteriores.
2) Exigir copia del contrato de fideicomiso antes de firmar la adhesión, para conocer las cláusulas que regularán la relación.
3) Consultar con un abogado especializado en derecho inmobiliario, que pueda detectar cláusulas abusivas o riesgos desmedidos y asesorar al comprador.
4) Revisar la forma de actualización de las cuotas, los supuestos de gastos extraordinarios y las consecuencias ante eventuales atrasos en el pago.
El fideicomiso es una figura valiosa y legítima, pero su utilización abusiva en algunos desarrollos inmobiliarios exige un mayor control. Solo así podrá cumplir con el objetivo para el que fue pensado: promover el acceso a la vivienda y el desarrollo económico, y no transformarse en una herramienta de traslado de riesgos al más débil de la relación contractual.
Todo ello, lejos de significar un perjuicio para el constructor responsable, se traducirá en una ventaja competitiva, pues posibilitará distinguir quienes son unos improvisados en la materia de quienes, con compromiso y planificación, son los verdaderos impulsores del desarrollo del país.
Citar: elDial DC36F5
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