Usted invirtió los ahorros de toda su vida en un departamento «en pozo» bajo un fideicomiso al costo. Le mostraron un render, una cuota accesible y una fecha de entrega. Hoy la obra está frenada, las cuotas subieron tres veces y nadie le explica dónde está su dinero. Antes de tomar cualquier decisión, necesita entender qué firmó realmente.
En nuestro estudio recibimos consultas de compradores que descubren, demasiado tarde, que el contrato que firmaron no era una compraventa. Era otra cosa. Y esa diferencia lo cambia todo.
Qué es un fideicomiso de construcción al costo
El fideicomiso está regulado en los artículos 1666 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN). En términos simples: una o varias personas (los fiduciantes) transmiten bienes o dinero a otra (el fiduciario), que los administra en beneficio de terceros (los beneficiarios) y, cumplido el plazo o la condición, los entrega a quien corresponda (el fideicomisario).
En el fideicomiso de construcción, el esquema típico es este: el dueño del terreno lo aporta al fideicomiso, los inversores aportan dinero en cuotas, y el fiduciario administra la obra hasta escriturar las unidades terminadas a nombre de cada beneficiario.
Hasta acá, todo razonable. El problema aparece con dos palabras: al costo.
«Al costo» significa que el riesgo económico es suyo
En una compraventa tradicional de unidad a construir, usted pacta un precio. Si los materiales aumentan, el problema es del desarrollador. Si la obra se complica, el problema es del desarrollador. Usted paga lo pactado.
En un fideicomiso al costo pasa exactamente lo contrario. Usted no compra un departamento por un precio: usted se compromete a aportar la parte proporcional de lo que la obra termine costando. Si el costo de construcción se duplica, su aporte se duplica. Esa es la esencia del modelo, y por eso las cuotas iniciales parecen tan convenientes comparadas con una unidad terminada.
No decimos que el modelo sea ilegítimo. Es una figura válida y, bien administrada, puede ser una excelente inversión. Lo que sostenemos es otra cosa: que usted asuma el riesgo del costo no significa que asuma el riesgo de la mala administración. Y en la enorme mayoría de los conflictos que litigamos, el problema no fue la inflación. Fue la gestión.
Los cinco puntos que definen si su contrato lo protege o lo deja expuesto
1. Quién es el fiduciario
Este es el punto crítico. En muchísimos fideicomisos «al costo», el fiduciario es la misma empresa desarrolladora, o una sociedad vinculada, o directamente un familiar del constructor. El artículo 1673 del CCCN permite que el fiduciario sea también beneficiario, pero le impone un deber expreso: evitar todo conflicto de intereses y actuar privilegiando los intereses de los demás participantes.
Cuando el que decide cuánto cuesta la obra es el mismo que cobra por construirla, y además controla la caja, el conflicto de intereses no es una hipótesis: es la estructura del negocio. Eso no invalida el contrato, pero sí eleva enormemente el estándar de rendición y transparencia que se le puede exigir judicialmente.
2. Si existe rendición de cuentas real
El artículo 1675 del CCCN establece que la rendición de cuentas puede ser exigida por el beneficiario, el fiduciante o el fideicomisario, y que debe rendirse con una periodicidad no mayor a un año. Y el artículo 1676 es aún más contundente: el contrato no puede dispensar al fiduciario de rendir cuentas, ni de su culpa o dolo, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
Traducido: si su contrato tiene una cláusula que dice que el fiduciario no rinde cuentas, o que su responsabilidad se limita a los casos de dolo, esa cláusula es nula. No importa que usted la haya firmado.
Una «rendición» que consiste en un PDF con tres renglones y una foto de la obra no es una rendición de cuentas. La rendición debe ser documentada, con respaldo contable, comprobantes y detalle de aplicación de fondos.
3. Cómo se determina y se ajusta el costo
Un contrato serio define con precisión: qué índice se aplica (CAC, ICC-INDEC, m² testigo), quién lo certifica, con qué periodicidad, qué rubros integran el costo y cuáles no, y cómo se aprueban las erogaciones extraordinarias. Un contrato deficiente dice simplemente que «el fiduciario determinará el costo». Esa cláusula, en un contrato de adhesión, es fuertemente cuestionable.
4. Qué pasa si usted se atrasa en un aporte
Revise las cláusulas de mora, punitorios y exclusión. Es habitual encontrar previsiones que autorizan a excluir al beneficiario incumplidor con pérdida total o casi total de lo aportado. Los tribunales han reducido reiteradamente ese tipo de penalidades: el artículo 794 del CCCN faculta a los jueces a reducir las cláusulas penales desproporcionadas que configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor.
5. Si existe el seguro de prehorizontalidad
El artículo 2071 del CCCN obliga a constituir, antes de celebrar contratos sobre unidades proyectadas bajo el régimen de propiedad horizontal, un seguro a favor del adquirente que cubra el riesgo de fracaso de la operación, comprensivo del reintegro de las cuotas abonadas con más un interés. El artículo 2072 contempla exclusiones puntuales.
Su aplicación a los fideicomisos al costo es materia de debate, y muchos desarrolladores sostienen que no corresponde. Pero la discusión está lejos de estar cerrada, y en varios conflictos la ausencia de esta garantía ha resultado un elemento decisivo. Pregunte si existe. La respuesta le dirá mucho.
El patrimonio separado: una protección que también tiene un costado incómodo
Los bienes fideicomitidos forman un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante (arts. 1685 y 1686 del CCCN). Eso significa que los acreedores personales del desarrollador no pueden agredir la obra. Es una protección valiosa para usted.
Pero tiene una contracara que casi nunca se explica en la mesa de ventas: si el fideicomiso resulta insuficiente para cumplir sus obligaciones, no se declara su quiebra. El artículo 1687 del CCCN prevé un procedimiento de liquidación. Los aportantes cobran de lo que quede, en el orden que corresponda.
Por eso la solvencia y la seriedad del fiduciario no son un detalle: son la garantía principal de su inversión.
¿Es usted un consumidor? La respuesta puede cambiar el resultado
Se discute intensamente si el adquirente de una unidad mediante fideicomiso al costo reviste el carácter de consumidor en los términos de la Ley 24.240 y de los artículos 1092 y 1093 del CCCN. Los desarrolladores suelen sostener que no, porque el beneficiario sería un «coinversor» y no un comprador.
Numerosos pronunciamientos judiciales, sin embargo, han admitido el encuadre consumeril cuando el adquirente es una persona que destina la unidad a vivienda, adhiere a un contrato predispuesto que no negoció, y no tiene participación real alguna en las decisiones del emprendimiento. La consecuencia práctica es enorme: se activan el deber de información, la interpretación más favorable al consumidor y el control judicial de cláusulas abusivas (arts. 1117 a 1122 del CCCN).
Este encuadre se define caso por caso y depende de los hechos concretos. Es una de las primeras cuestiones que analizamos al recibir un expediente de este tipo.
Qué hacer hoy
Si todavía no firmó: no firme sin revisión legal previa. El costo de un análisis contractual es una fracción mínima de lo que está por comprometer, y es el único momento en el que usted todavía tiene poder de negociación.
Si ya firmó y algo no le cierra: reúna el contrato de fideicomiso completo con todos sus anexos, los comprobantes de cada aporte, las rendiciones que le hayan enviado, las actas de asamblea de beneficiarios y toda la comunicación escrita con el fiduciario. Con ese material se puede hacer un diagnóstico serio.
Un dato que conviene tener presente: los plazos de prescripción corren aunque usted esté esperando de buena fe que la obra se destrabe. Cuanto antes se documente el incumplimiento, mejor es la posición.
Analizamos su fideicomiso antes de que el problema se vuelva irreversible
En el Estudio Zanniti asesoramos a compradores e inversores en emprendimientos bajo fideicomiso de construcción. Revisamos el contrato, auditamos las rendiciones y definimos la estrategia: negociación, intimación o acción judicial.
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Este artículo tiene finalidad informativa y no sustituye el asesoramiento legal sobre un caso concreto. Cada fideicomiso tiene un contrato distinto y las soluciones dependen de sus cláusulas y de los hechos particulares.
